Gefördertes Wohneigentum – auch in München möglich!
Gastbeitrag von Magdalena Ferner: Mitte meiner Zwanziger arbeitete ich als Junior im Immobilienmarketing, und war erstaunt: Um die 300.000 Euro sollte eine 3-Zimmer-Neubauwohnung im Münchner Westen kosten. So viel! Hätte ich damals nur geahnt, was für ein Schnäppchen das heute wäre. Diese Chance hatte ich also verpasst. Fünf Jahre und einen ungeahnten Immobilienboom später unterschrieb ich den Kaufvertrag für meine erste Eigentumswohnung – mit drei Zimmern und zum vergleichbaren Preis. Dank München Modell – und der Bereitschaft, mich mit dieser Geldanlageform so richtig auseinanderzusetzen. Ein Erfahrungsbericht:
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Betongold ist nicht gleich Betongold
Wer sagt, so eine Wohnung oder ein Haus muss man sich erst mal leisten können, der hat recht. Und sollte genau deshalb weiterlesen. Ja, die Immobilienpreise stiegen damals bereits deutlich schneller als mein Gehalt. Schweren Herzens gab ich auf, Anzeigen zu wälzen. Und begann, mich zu informieren:
- Was zeichnet eine gute Immobilie aus?
Lage, Lage, Lage und Potenzial! - Was brauche ich, um eine Wohnung zu kaufen?
Wissen, Eigenkapital und Geduld! - Wie komme ich mit mittlerem Einkommen ins Eigenheim? Mit dem München Modell! (auch Einheimischenmodell genannt)!
Hilfreich kann hier ein unabhängiger Tilgungsrechner sein, damit mich keine böse Überraschung am Ende erwartet und ich gut planen kann.
Noch immer träumen viel zu viele Menschen von den eigenen vier Wänden, anstatt sich mit der Realität auseinanderzusetzen. Und viel zu wenige wissen, dass es in ihrer Region ein Einheimischenmodell gibt. In München gibt es sogar zwei Varianten: das München Modell-Eigentum und Eigentum aus sozialgerechter Bodennutzung.
Beide Modelle bieten vor allem familiengerechte Eigentumswohnungen zur Eigennutzung – auf städtischem oder privatem Grund. Das Prinzip ist leicht: Die Stadt ermöglicht einen vergünstigten Grundstückspreis und legt je Kind noch einen Zuschuss drauf. Das wars an dieser Stelle leider mit einfach. Wer eine geförderte Immobilie will, braucht vor allem eins: Durchhaltevermögen!
Was sind die Voraussetzungen für München Modell- bzw. Sobon-Eigentum?
Die Bedingungen für eine geförderte Immobilie haben sich seit meiner Zeit geändert. Ihrem Wesen nach sind sie aber gleich geblieben:
Einkommen
Es muss ein mittleres Haushaltseinkommen innerhalb der letzten drei Jahre nachgewiesen werden. Die genaue Grenze hängt von diversen Faktoren Zur Orientierung: Als dreiköpfige Familie und inkl. aller Freibeträge durften wir damals keine 70.000 Euro im Jahr verdienen, wohlgemerkt zusammen.
Tipp: Timing ist alles! In München ist die Grenze schnell erreicht. Wir haben den Antrag in der Schwangerschaft gestellt, wodurch nur noch ein Gehalt gezählt hat.
Vermögen
Die Krux ist, nicht zu viel und nicht zu wenig zu besitzen. Wir mussten damals 15 % Eigenanteil vorweisen, heute ist es etwas mehr. Wer jedoch über 40 % besitzt, fällt raus – Stichwort: soziale Dringlichkeit. Deshalb kann Immobilien- oder Grundstücksbesitz auch ein Ausschlusskriterium sein.
Angemessenheit
Selbstverständlich muss man die finanzielle Belastung der Immobilie tragen können, logisch. Hierfür stellt das Amt eine sehr nützliche Rechnung auf, damit man sich nicht übernimmt. Uns mussten noch mindestens 1.500 Euro nach Abzug der monatlichen Belastung zum Lebensunterhalt verbleiben. Zudem sollte das gewählte Eigenheim in der Größe angemessen sein. Ein Paar ohne Kinder wird keine 5-Zimmer-Wohnung bekommen.
Bindung
Schnell mal eine geförderte Wohnung kaufen und dann mit Gewinn verkaufen, ist nicht möglich. Wir mussten uns dazu verpflichten, das Eigenheim in den nächsten 15 Jahren selbst zu nutzen und nicht zu verkaufen. Heute sind es sogar 30 bzw. 40 Jahre Bindung.
Apropos, Sitzfleisch:
Das Wort Einheimischenmodell kommt von der früheren Bedingung, mindestens X Jahre ortsansässig sein zu müssen. Als Ausschlusskriterium gilt dies nicht mehr. Einige Gemeinden rechnen eine kurze Ansässigkeit oder auch ehrenamtliche Tätigkeit im Ort noch mit in die Entscheidungsfindung ein. In München konnte ich diese Bedingung nicht mehr finden.
Kleiner Exkurs: Zusätzlich bietet die bayerische Landeshauptstadt auch Mietwohnungen im München Modell an; d. h. günstigere Mietwohnungen für Familien mit mittlerem Einkommen sowie Genossenschaftsmitglieder. Viele der genannten Bedingungen stimmen überein. Wer sich also nicht gleich für bis zu 40 Jahre binden will, sollte sich hier mal informieren.
Wie ist der Ablauf beim München Modell?
Habe ich schon erwähnt, dass es vor allem Durchhaltevermögen braucht? Insgesamt vier volle Ordner stehen in meinem Schrank – einen halben füllt das Thema München Modell. Der Rest sind Unterlagen zum Objekt und Vertrag, vom Notar und Verwalter und natürlich rund um die Finanzierung. Doch wie kommt man denn überhaupt zu einem geförderten Eigenheim? Hier die Schritt-für-Schritt-Anleitung:
- Rahmenbedingungen checken:
Wir sind damals mit unseren Lohnzetteln einfach ins Referat für Stadtplanung und Bauordnung gegangen und haben uns ausrechnen lassen, ob wir Anspruch haben – und uns beraten lassen. Natürlich sollte man sich vorher mal durchrechnen, ob die Förderung infrage kommt. Ich habe mir sagen lassen, dass dieses „einfach Vorbeischauen“ nicht mehr geht. Eine Telefonnummer gibt es aber noch: Also, keine Ausreden! - Immobilie finden:
Jetzt kommt der schwierigste Teil: die Suche. Das Amt kann zwar eine grundsätzliche Berechtigung feststellen, die passenden vier Wände oder das richtige Grundstück in einigen Gemeinden muss man aber selbst suchen. Wie erwähnt war ich mal im Immobilienmarketing tätig. Ich hatte also Ahnung davon, wie viele Bauträger es in und um München gibt. Und wir riefen sie alle an. Mehrere Dutzend Telefonate. Zwei volle Tage lang. Kein Witz! Wir hatten Glück: Da war eine Wohnung. Sogar im Münchner Westen, wo wir bleiben wollten. Dann kam der Termin, wir unterschrieben die Reservierung. Aber ich hatte ein ganz schlechtes Gefühl. Ich zweifelte am Potenzial. Wir kauften diese Wohnung nicht. - Reservierung vorlegen:
Richtig, obwohl es quasi ein 6er im Lotto ist, eine passende München Modell Wohnung zu finden, haben wir sie nicht genommen. Wir telefonierten weiter. Und da war sie: unsere Wunschwohnung, nur eben im Osten der Stadt. Einen Tag nach dem Telefonat unterschrieben wir die Reservierung. Wer meint, yes, that’s it – sorry, that’s just the beginning! - Antrag stellen:
Jetzt ging der eigentliche Prozess los. Mit der Reservierung in der Hand steht der Besuch beim Amt an. Nun wird die Förderung- und Lastenberechnung konkret. Wenn immer noch alles passt, siehe Voraussetzungen, erhält man einen Haufen Papier und eine Frist. Bis dahin muss alles ausgefüllt, abgestempelt und beantragt sein: vom Steuerbescheid bis zur Finanzierung. - Förderdarlehen beantragen:
Mit den Unterlagen erhielten wir auch den Antrag für zinsvergünstigte Darlehen der Bayerischen Landesbodenkreditanstalt (BayernLabo). Diese sind Teil der Förderung, aber auch ohne Einheimischenmodell möglich. Hier kann man prüfen, ob man berechtigt ist. - Kauf- und Finanzierungsverträge abschließen:
Mit der Bewilligung wurde es ernst. Jetzt ging es darum, sich für einen Finanzierungspartner zu entscheiden – das Förderdarlehen deckt nicht den gesamten Finanzierungsbedarf. Helfen kann hier beispielsweise die Interhyp, die völlig unabhängig nach den besten Angeboten sucht. Dafür gibt es beispielsweise einen Angebotsvergleichsrechner. Und natürlich stand der eigentliche Kauf an: der Termin beim Notar.
Finanzierung ist nicht gleich Finanzierung
Ob Wohntraum oder Kapitalanlage, ob Familiendomizil oder Altersvorsorge – es gibt viele Gründe, sich für eine eigene Immobilie zu interessieren. Keinen Grund gibt es, das erstbeste Finanzierungsangebot anzunehmen. Viel zu viele schließen den ersten Immobilienkredit ab, den ihnen ihr Bankberater vorschlägt. Deshalb dazu noch ein paar Erfahrungen:
Ich habe insgesamt vier Immobilienkredite: die beiden der BayernLabo, sprich Darlehen aus dem Bayerischen Zinsverbilligungsprogramm und Bayerischen Wohnungsbauprogramm. Wer meint, das ist doch nun wirklich Förderung genug, dem kann ich nur widersprechen: Es geht um viel Geld – bei jedem Kredit. Prüft eure Optionen. Ich habe mich damals von der Interhyp beraten lassen und war sehr zufrieden. Außerdem fand ich hier noch den KfW-Kredit 153, also für energieeffizientes Bauen, was auf unseren Neubau zutraf.
Den KfW-Kredit schließt die Bank mit ab, die den normalen Kredit vergibt. Äh, stop mal! Bank? Ich habe Kreditangebote im Internet verglichen und Angebote von Banken eingeholt. Die Unterschiede waren einfach nur krass. Da geht es nicht um Peanuts. Das sind Welten. Am Ende haben wir den vierten Kredit nicht bei einer Bank, sondern einer Versicherung abgeschlossen. Ja, auch das geht – man muss sich nur informieren.
„Aktie vergeht, Immobilie besteht“, versicherte mir einst ein Bekannter, als ich anfing, mich mit Wohneigentum zu beschäftigen. Dem kann ich nur widersprechen. Ja, heute lebe ich in meinen eigenen vier Wänden. Ich habe aber auch ETFs, Kryptos, Whisky und sogar noch eine alte Lebensversicherung als Geldanlage. Natürlich. Es geht nie um Entweder-oder. Es geht um Entscheidungen für die eigene Zukunft.
